Jeszcze kilka lat temu rynek mieszkaniowy kręcił się wokół kawalerek, kompaktowych lokali inwestycyjnych i małych mieszkań dwupokojowych. Deweloperzy odpowiadali na ograniczoną zdolność kredytową kupujących, wysokie ceny gruntów oraz popyt ze strony inwestorów, dla których mały lokal był idealnym produktem pod wynajem. Dziś sytuacja zaczyna się zmieniać. Ceny najmu w części największych miast przestały rosnąć tak dynamicznie, zwrot z najmu nie imponuje już tak jak kilka lat temu, a w tle coraz częściej wraca polityczna dyskusja o możliwym podatku katastralnym. To wszystko osłabia inwestycyjny entuzjazm wobec najmniejszych mieszkań. Jednocześnie Polacy coraz częściej szukają lokali, w których da się nie tylko „zamieszkać”, ale realnie żyć: pracować, wychowywać dziecko, przyjmować gości i nie rezygnować z prywatności. Problem w tym, że większych, dobrze zaprojektowanych mieszkań na rynku pierwotnym wciąż jest za mało.
Od kawalerki inwestycyjnej do mieszkania na lata
Przez kilka ostatnich lat na rynku mieszkaniowym szczególnie mocno widoczny był trend kompaktowych lokali. Kawalerki, mikrokawalerki i małe mieszkania dwupokojowe były atrakcyjne dla inwestorów, łatwiejsze do sfinansowania dla kupujących i bardziej dostępne cenowo w ujęciu całkowitej kwoty zakupu. Deweloperzy budowali więc to, co sprzedawało się szybko i odpowiadało możliwościom rynku.
Dziś coraz wyraźniej widać jednak zmianę potrzeb. Kupujący nie pytają wyłącznie o cenę za lokal, ale o funkcjonalność. Mieszkanie ma być miejscem do życia na lata, a nie kompromisem na chwilę.
Na rynku wyraźnie wraca odroczony wcześniej popyt na mieszkania trzypokojowe i większe.
„Po latach dominacji kawalerek oraz kompaktowych lokali dwupokojowych kupujący coraz częściej szukają mieszkań, które zapewnią komfort nie tylko na moment, ale również w kolejnych etapach życia. Zmienia się przy tym sama definicja funkcjonalnego metrażu: dwa pokoje to dziś często około 50 mkw., a nie 35–40 mkw., natomiast mieszkanie trzypokojowe powinno mieć około 60 mkw. zamiast spotykanych jeszcze niedawno 50–55 mkw. Widać to także w strukturze zapytań klientów. Obecnie mieszkania trzypokojowe odpowiadają za około 50–60 proc. wszystkich naszych zapytań, podczas gdy w poprzednich latach było to około 30 proc. To wyraźny sygnał, że nabywcy wracają do myślenia o mieszkaniu jako przestrzeni dla rodziny, pracy zdalnej, codziennego komfortu i stabilnego życia na lata” – tłumaczy Bożena Taflińska-Tadeusz, Prezes Agencji Inwestycyjnej, która zbudowała osiedle Zielona Przystań na poznańskich Naramowicach.
Zmianie sprzyja także sytuacja finansowa kupujących. Wraz ze wzrostem wynagrodzeń i spadkiem stóp procentowych dających poprawę zdolności kredytowej, część nabywców może pozwolić sobie na większy metraż. Dane z rynku kredytowego pokazują, że rośnie średnia wartość nowo udzielanych kredytów mieszkaniowych. Według raportu AMRON-SARFiN za I kwartał 2026 roku średnia wartość nowego kredytu mieszkaniowego wyniosła 457 260 zł, a w strukturze finansowania rośnie udział kredytów przekraczających 500 tys. zł. To oznacza, że część klientów wraca do myślenia o mieszkaniu docelowym, a nie wyłącznie „pierwszym”.
Trzy pokoje znów są jednym z najbardziej poszukiwanych formatów na rynku mieszkaniowym. Dla kupujących to dziś nie tylko dobry kompromis między ceną a metrażem, ale przede wszystkim mieszkanie, które daje więcej swobody i nie wymusza szybkiej przeprowadzki za kilka lat. Ten segment przyciąga zarówno osoby kupujące pierwsze własne lokum, rodziny potrzebujące dodatkowej przestrzeni, jak i seniorów, którzy zamieniają dom lub starsze mieszkanie na wygodniejszy, nowoczesny adres.
Dla młodych osób trzy pokoje oznaczają możliwość urządzenia osobnej sypialni i miejsca do pracy zdalnej, które z czasem może stać się pokojem dziecka. To zakup z myślą o przyszłości, a nie wyłącznie odpowiedź na bieżące potrzeby.
Na rynek wracają też rodziny, które przez ostatnie lata odkładały zmianę mieszkania na większe. Rosnące wynagrodzenia, stabilniejsza sytuacja kredytowa i poprawa zdolności finansowej sprawiają, że wiele gospodarstw domowych może dziś pożyczyć o 20-40 proc. więcej niż rok wcześniej. Odroczony popyt zaczyna więc zamieniać się w konkretne decyzje zakupowe, co widać zarówno w rosnącej liczbie kredytów hipotecznych, jak i ich wyższej średniej wartości.
Po trzy pokoje coraz częściej sięgają również seniorzy. Sprzedają wymagające pracy domy lub mieszkania w budynkach bez windy, wybierając lokale wygodniejsze w codziennym użytkowaniu, tańsze w utrzymaniu i często położone bliżej dzieci oraz wnuków. Dodatkowy pokój daje im swobodę przyjmowania rodziny, ale też poczucie, że nowe mieszkanie nadal oferuje przestrzeń do życia po swojemu.
Poznań potrzebuje mieszkań rodzinnych
Na tle tej zmiany szczególnego znaczenia nabierają inwestycje, które oferują lokale większe i bardziej funkcjonalne. Przykładem jest Zielona Przystań przy ul. Błażeja 9 w Poznaniu, zrealizowana przez Agencję Inwestycyjną. To projekt odpowiadający na potrzeby osób, które szukają mieszkania nie tylko pod kątem liczby metrów, ale także jakości codziennego życia.
„Widzimy, że klienci coraz częściej pytają o mieszkania większe, wygodne i dobrze rozplanowane. To są najczęściej rodziny z dzieckiem albo pary, które planują powiększenie rodziny i nie chcą za kilka lat ponownie przechodzić przez proces zakupu. To klienci, którzy myślą o zakupie w perspektywie wielu lat, dlatego tak dużą wagę przykładają do układu i jakości mieszkania oraz otoczenia. W Zielonej Przystani mamy w ofercie ostatnie lokale, które odpowiadają na te potrzeby. W Poznaniu takich mieszkań wciąż brakuje, szczególnie jeśli mówimy o dobrze przemyślanych układach” – mówi Bożena Taflińska-Tadeusz, prezes Agencji Inwestycyjnej.
Większe mieszkania mają jeszcze jeden argument: cenę za metr kwadratowy. Choć całkowita kwota zakupu jest wyższa niż w przypadku kawalerki, cena w przeliczeniu na metr bywa wyraźnie korzystniejsza. W Poznaniu kawalerki należą do najdroższych lokali pod względem stawki za mkw. Według danych ofertowych z czerwca 2026 roku średnia cena kawalerki na rynku pierwotnym wynosiła około 15,8 tys. zł/mkw., podczas gdy w przypadku mieszkań trzypokojowych było to około 12,5 tys. zł/mkw. Dla rodzin oznacza to, że większy metraż nie zawsze jest luksusem, ale coraz częściej świadomą decyzją ekonomiczną.
Rynek mieszkaniowy dojrzewa. Po latach dominacji najmniejszych lokali kupujący coraz częściej wracają do pytania o komfort, układ i przyszłość. A to oznacza, że mieszkanie rodzinne – dobrze zaprojektowane, funkcjonalne i dostępne w mieście – znów staje się jednym z najbardziej poszukiwanych produktów na rynku pierwotnym.
Artykuł sponsorowany
